Por que falar de home equity em 2025?

As empresas brasileiras enfrentam juros ainda altos no crédito de giro tradicional (CET de 24 %–30 % a.a.). Ao mesmo tempo, imóveis comerciais e residenciais seguem valorizados. O home equity permite usar esse patrimônio como garantia para obter linhas a taxas de 11 %–14 % a.a., sem vender o ativo. Neste guia, você aprenderá o que é home equity, quem pode usar, quais custos, riscos e benefícios — com passo a passo, checklist do CFO e estudo de caso.

1. O que é home equity?

Home equity, ou crédito com garantia de imóvel, é um empréstimo em que o tomador (pessoa física ou jurídica) oferece um imóvel quitado como colateral. Diferente da hipoteca antiga, o contrato é formalizado via alienação fiduciária, garantindo processo mais ágil e seguro para ambas as partes.

• Prazo: até 240 meses.
• Valor liberado: 50 %–60 % do valor de mercado.
• Taxa média: CDI + 2 % a 4 % a.a. (≈ 11 %–14 %).
• Uso dos recursos: livre — capital de giro, reforma, aquisição de máquinas, quitação de dívidas caras.

2. Como funciona na prática?

1. Avaliação do imóvel — laudo de empresa de engenharia ou construtora homologada pelo banco.
2. Análise de crédito — score, balanço (se PJ) ou comprovação de renda (PF).
3. Aprovação de limite — até 60 % do valor de mercado.
4. Assinatura e registro — contrato de alienação fiduciária registrado em cartório.
5. Liberação do capital — em 5 – 15 dias úteis após registro.

Durante a vigência, o imóvel permanece em nome do tomador, mas com a alienação como garantia. Quitada a dívida, a alienação é baixada.

3. Vantagens e riscos do home equity

4. Quanto custa o home equity?

O CET (Custo Efetivo Total) engloba:

• Juros: CDI + spread (ex. CDI + 2,8 %).
• IOF: 0,38 % + adicional diário (contratos < 365 dias ficam isentos da parte adicional).
• Seguros: DFI (dano físico) + MIP (morte/invalidez), média 0,35 % a.a.
• Taxa de avaliação: R$ 1 000 – R$ 4 000.
• Registro e ITBI: varia por estado.

Mesmo somando esses custos, o CET final costuma ficar entre 12 % e 15 % a.a., metade do crédito sem garantia.

5. Comparativo: home equity × linhas tradicionais

6. Estudo de caso: gráfica que trocou capital de giro por home equity

Cenário : Gráfica XYZ possuía galpão avaliado em R$ 3 mi, livre de ônus. Endividamento de R$ 1,2 mi em capital de giro a 2,5 % ao mês.

• Contratou home equity de R$ 1,5 mi (50 % do imóvel) a CDI + 2,5 %.
• Substituiu saldo caro, reduzindo CET de 32 % para 13 % a.a.
• Economia anual de juros: R$ 228 mil.
• Fluxo de caixa ajustado permitiu reinvestir em máquina offset, ampliando receita em 18 % no primeiro ano.

7. Perguntas frequentes

Posso usar imóvel em nome da empresa?

Sim. O bem precisa estar quitado e sem ônus. O laudo valoriza diferentemente imóveis comerciais e residenciais.

É possível amortizar antes do prazo?

Sim, com desconto proporcional dos juros futuros. Alguns bancos cobram taxa de liquidação antecipada (1 % do saldo).

E se eu vender o imóvel?

É preciso quitar ou transferir a dívida para outro bem antes da escritura ao novo comprador.

Qual idade máxima do imóvel?

Não há limite legal, mas bancos preferem imóveis com vida útil estimada superior ao prazo do contrato.

8. Checklist do CFO

• Imóvel quitado e regularizado?
• Valor de mercado ≥ 2× o capital desejado?
• Fluxo de caixa suporta parcela de 0,9 % – 1,2 % ao mês?
• Seguro DFI/MIP incorporado no budget?
• Plano de uso do recurso gerará ROI ≥ custo do capital?

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